交汇点讯整洁的楼道、多出的车位、全新的外立面……家住南京的冯静，每天起床时，都会因为自家老小区完成了出新改造而感到心情愉悦。可是，当她上班来到公司，和同事分享喜悦时，总会被同一句话打断：“我们写字楼这么旧了，怎么还不改造？”这也让每天很努力才能挤进狭小电梯空间的冯静有些好奇，为什么老旧小区一直在出新，同样影响城市界面和生活质量的旧写字楼却动静不大？
一个难以忽视的现实是，如今很多“高龄”的老旧商务楼宇，和它们“年轻”时的辉煌相比，难掩被时代“抛弃”的落寞。在当下城市更新的步伐中，它们若能够实现“逆生长”，不仅能改善城市面貌，直接提升经济效益，更能有效弥补周边片区缺失功能，并为整个城市的产业升级开拓新的空间。不过，如何才能“旧貌展新颜”？有专家认为，在当前已探索出的商业模式之下，由政府牵头成立城市更新基金，撬动社会资本积极参与，是一条行之有效的路径。
实现精彩“蜕变”，拒做城市风景“扣分项”
来到高创硅巷，这座位于南京鼓楼区热河南路37号的大楼，企业真正享受到拎包入驻办公的便捷。“公司注册时选了不少地方，最终敲定高创硅巷，因为这里环境好、交通便捷、配套齐全。”江苏医安诺相关负责人告诉记者，公司专注于再生医学的抗衰以及治疗相关研究，目前的办公场所，和公司的新兴产业定位很匹配，大家工作起来热情也更高。
不过，很多年轻的医安诺员工并不知道，这座大楼，有着一个“曾用名”华扬大厦。作为中国石化华东石油局办公楼，“老下关”们对华扬大厦这座曾经的地标建筑有着特殊情感。不过，随着时间流逝，华扬大厦渐渐陈旧，不再是城市的名片，反倒成为城市风景的“扣分项”。在此背景下，年6月，南京鼓楼高创数据有限公司与中国石化华东石油局联合出新，共同打造一个集企业落地、财务规划、法务知识产权等为一体的一站式高科技、高层次企业数据中心。通过两期工程的打造，最终实现了外立面、内部装饰、水电、空调等方面的改造升级，以及全面提档升级原有配套设施。“目前，我们写字楼的招商状况良好，虽然租金比周边楼宇价格高一些，但是明显更受企业欢迎。”高创硅巷招商部一位工作人员介绍。
从一栋旧办公楼，“蜕变”为一个企业创新中心，华扬大厦是幸运的。然而，并不是每一栋“高龄”写字楼都能够很快“返老还童”。记者了解到，仅仅南京市鼓楼区，当前就有多栋旧写字楼需要出新改造。
明源地产研究院研究员秦辞也告诉记者，“中年危机”不止在职场人身上存在，至今，已有相当规模的建筑存量，也在面临“生存危机”。据仲量联行估算，一方面，亚太区地处核心区位的投资级别物业中，有约一半的楼龄已超20年，有些“过时”的老建筑正在加速贬值；另一方面，年，国内主要写字楼市场的供应量接近万平方米，再刷历史新高。这也意味着，商业楼宇将迎来一场更加激烈的同质化竞争。“当每年大量的新写字楼都要艰难找到出路时，老旧存量如何在动态变化中，融入当前城市更新的步伐，重新焕发新的生命力，提升资产价值，成为一个很现实的命题。”秦辞说。
有“面子”更要有“里子”，为产业发展提供优质载体
那么，如何才能抓住新一轮城市更新的机会？
硬件更新带来“面子”好看固然重要，更重要还在于如何提升老旧建筑的“里子”。华扬大厦的“幸运”也在于，重生后的它选对方向了——不仅满足于提升城市形象，它还与南京鼓楼区的产业发展融合共生，推动了区域大数据产业持续抢抓机遇，从而提升区域的核心竞争力。实际上，当前，南京鼓楼区正致力于通过实现存量楼宇的更新提质，为产业的发展释放新的空间、挖掘新的潜力。
在城市更新的基础上融合共生，来到南京市玄武区碑亭巷27号，人们记忆中的灰色大楼“消失”了，取而代之的是一座带着欧式风格的建筑，令不少路人有了驻足拍照的欲望。不仅如此，这座大楼经过重新设计、改造，其定位已变成时尚设计产业发展的优质载体。
“在这里，我们打造出集文化科技、创意设计、办公服务、时尚商业为一体的新生态产业园区。”改造更新的“操盘方”，德必集团南京城市公司营销总监祁磊透露，全新的建筑不仅为企业提供办公场所，更以产业为核心，打造一条集合设计产业、时尚展示、休闲体验、文化交流于一体的时尚创意设计产业生态圈。在这样的改造理念之下，包括荣萍旗袍、“北欧表情”家居等在内的一批东西方创意设计品牌纷纷入驻。“在做好运营的同时，我们更注重加强产业文化交流，利用自身海外园区，与国外的品牌进行联动，通过企业之间的交流，形成中外联动，帮助本土设计品牌‘走出去’。”祁磊介绍。
以产业为内核的楼宇更新，同样让建于年的九龙大厦“焕然一新”。位于南京秦淮区太平南路的九龙大厦，曾是太平南路上的标志性建筑和传统商业代表，拥有“九龙绸布庄”等一批老字号。但近十年来，九龙大厦以中老年服饰和宾馆住宿为主的单一业态和固化的商业理念，已让其逐渐落伍。年底，大厦开始出新。历时近一年的改造后，大厦不仅保留原有老字号，还引进汇聚“江南小镇”、“米集盒”等现代时尚品牌，让历史文化特色与现代生活气息交相辉映。更重要的是，大厦还打造九龙·锦创科技园，相继引进锦创科技总部、华夏保险、君康人寿等行业内具有较强影响力、产业相互关联的企业，顺利实现产业转型，华丽蝶变为有着新面貌、新业态、新时尚的“九龙天地”。
“符合当地产业定位，就解决了最大难点，但也绝非‘一招就灵’。”秦辞认为，不能简单“复制粘贴”成功案例，指望单纯改造某一个方面，就能化腐朽为神奇。老旧商业楼宇更新改造的正确逻辑，在于通过区位分析、客户调研、现有价值评估，再结合公司、社会与产业层面的战略，找到符合自身条件的精准定位，通过专业化运营，实现项目改造的最高价值。秦辞告诉记者，北京中关村科技园的上地NEO改造项目，前身是一座过时的办公建筑，投资方结合当地产业特色，针对新兴互联网企业快手集团定制改造，开业即满租，6个月后就实现了高效退出。
撬动社会资本成关键，城市更新基金或可解“燃眉之急”
虽然更新的方向明确，但记者调查发现，大多数旧楼的产权方，其实难以承担高额的改造费用。以华扬大厦进行的更新改造为例，其整体项目投资就超过万元。
“为了改善楼宇品质，我们在几年前更换过电梯，已经花费了不菲的投入。”南京一家物业的负责人告诉记者，现代企业不仅对停车、电梯等硬件设施有要求，还追求智能、绿色的办公空间，以及资源整合、知识分享等增值服务，“这些都要花很多钱，我们确实无力承担。所以升级改造一直都搁置了。”
不改慢慢死，一改马上死。老旧楼宇要想“重返新生”，在资金方面撬动社会资本成为当务之急。蕾奥规划是一家以打造“智慧城市规划运营专家”为目标的全国性规划设计咨询机构，也是九龙大厦出新改造的“操盘方”。南京分公司总经理景鹏告诉记者，社会资本其实有参与动力，关键在于找对商业模式。“以无锡一处地铁口的办公楼改造为例，我们介入后并不需要产权方出钱，而是在改造好之后收取未来租金的分成，更关键在于，后续的运营需要我们深度参与。”景鹏说。
实际上，社会资本参与确实能够实现盈利。“年，即便突发疫情，九龙大厦全年税收依然突破2亿元。”九龙大厦相关负责人介绍，大厦出新后，由于区位优势突出，产业思路清晰，企业活力迸发，大厦税收已从年的万元，迅速增长至2亿元以上。
“关键的问题，在于如何打消社会资本的顾虑，让他们敢投。”中原地产分析师卢文曦认为，这个过程中，政府可以通过成立城市更新基金，起到“四两拨千斤”的作用，为民营企业提供比黄金还珍贵的投资信心。
记者也了解到，在北京、上海、广州、杭州等城市，已经发起设立的城市更新基金，正以杠杆效应撬动更多的社会资本参与城市更新进程。去年5月，北京市海淀区设立中关村科学城城市更新与发展基金，总规模为亿元。去年6月，上海城市更新基金正式成立，基金总规模约亿元，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。而早在年7月，越秀集团牵头广州地铁集团等发起设立广州国资开发联盟和广州城市更新基金，开发联盟首期会员吸引了超过近30家广州市属及广东省属国企加入，城市更新首期基金规模为亿元。
对此，景鹏也建议，在南京乃至江苏一些存量“高龄”楼宇较多的区域，地方政府可以联合民间资本发起城市更新基金。比如南京鼓楼区或玄武区，就可以针对每一栋旧楼出具个性化方案，基金承担部分改造费用，并挑选合适的运营商，完成定制化改造。实际上，南京华扬大厦的成功改造，就源自该项目是鼓楼区第一个由国资平台参股运营的城市更新重点项目，且民营资本出资达70%。
“城市更新基金，是解决老旧楼宇改造的务实做法，同时也是城镇化进程的必然选择。”中原地产分析师卢文曦表示，城市更新基金能够将市场化投资运作和体系化资本招商有机结合，将为“高龄”写字楼改造、老旧小区出新、历史文化街区保护等探索有效路径，从而为提升城市功能、激发城市活力、改善人居环境、增强城市魅力贡献市场力量。
新华日报·交汇点记者陈澄
新华日报全媒体经济新闻部出品