本文来源：大咖聊房作者：二鸣深圳无疑是今年房地产市场最热门的城市，从深圳开始，房地产率先走出疫情阴霾，即便出台了最严的调控政策，也不改深圳当前的热度。回顾上一轮周期，年同样是深圳，率先开启了房价上涨的号角，也许大家都会有这样的疑问，作为一线城市，深圳和北京上海相比，很多方面还都有明显的差距，为什么近些年深圳总是引领房价上涨呢？年，国际知名经济学家张五常先生曾经提出一个观点，他认为，北上广深的高房价是因为搞高科技造成的。这一年腾讯刚刚跻身世界强，华为的5G技术还没有突破，这个观点的当时遭到了许多质疑。但是到了今天，张先生的这个观点却不断被证实，高科技行业的发展正不断推高当地的房价。前几天，《财富》杂志公布了世界强企业名单。中国家企业入围，超越美国排名第一。其中深圳共有7家企业入围，分别是中国平安、华为、正威集团、中国恒大、招商银行、万科、深圳投资。虽然深圳入围的企业不是最多的，但是这个榜单却含金量十足，华为和腾讯这两大高科技企业也代表了现在中国最高的科技水平。而这两大企业总部所在地深圳南山区，也是目前深圳房价最高的地区。01南山科技中心是深圳房价最高的地方作为深圳科技中心的南山区，是深圳楼市最先热起来的区域。3月7日-4月5日，太子湾湾玺先后三次开售，共推出套单套总价超过万的豪宅，次次售罄不说，而且这个项目还因为太多人排队，一度暂停销售。深圳楼市今年第一把火从南山区烧起。南山区是深圳的科技中心，全国最牛的高科技企业汇聚于此。粤海街道也因为川总的“关照”，闻名于世。粤海街道位于南山区中心，面积只有14.23平方公里，开车不到10分钟就能环绕一周，人口也不足20万，但就是这样一个弹丸之地，孵化了87家上市公司，诞生了华为，中兴，腾讯，大疆这样的科技巨头，聚集了各类高新技术企业，创造了深圳1/5的税收，1/3的专利。与粤海科技实力一起高速发展的，还有这里的房价。年阳光带海滨城开盘至今，从当年的4千元/平到如今的12万/平二手房，17年来接近30倍涨幅！粤海街道目前只有3个可售物业，其中2个在售公寓瑞府、深圳湾1号突破20-30万/平，唯一在售住宅阳光粤海被“三限”，价格在9万/平左右，巨大的价格倒挂，甚至吸引了香港某高管通宵排队等选房，而上海某大佬更是直接购买了整层公寓和2套平+大住宅。南山区的房价也成为深圳的天花板。截至5月，南山区平均房价超10万，成为深圳乃至全国均价最高的地方。由于供应紧缺，在这里买到一套房子也不单单是财富的体现。02高科技扎堆的区域房价往往越高如果说，深圳的科技中心在南山粤海，那北京现在的科技中心就是中关村了。年，美国福布斯杂志就曾发文称，北京中关村已经取代美国硅谷，成为世界顶级的科技的中心，这个说法虽然有捧杀的成分，但是北京中关村科技中心的地位是毋庸置疑的。限竞房的巨量供应，再加上强力的调控措施，让北京房价已经连续三年下跌，甚至一些区域房价下跌了40%左右。但是北京中关村所属的海淀区、连带拥有未来科技城的昌平，却是北京最抗跌的两个区域。北京码农最扎堆的北部地区，由于新盘供应太少，每当有新盘入市，也必然会遭遇抢购热潮。杭州也有一个未来科技城，这里云集了阿里巴巴，菜鸟，阿里达摩院，之江实验室，浙大南湖校区等知名企业、机构，财政收入也基本和滨江区持平。巨大的财富效应，同样激发了这里的房价，上个月，万科星空一套87平米的二手房，成交单价达到了5.4万/平米，引发了不少人的惊叹，未来科技城的二手房价已经突破了5万大关。图片来源于西湖楼市可是这并不是未来科技城的最高单价，6月7日，滨江西溪之星，一套约76方户型房源，成交总价达万，单价高达元/平米，成了板块内成交最高单价。图片来源于西湖楼市在东莞，华为迁入的松山湖板块，也是房价最高，涨幅最大的区。并且由于这里供应有限，买到松山湖的房子也实属不易。高科技公司扎堆的地方，财富效应集聚，同样也会成为房价最高，最热门的地方，这样的逻辑，同样适用于国外。美国一个数据分析专家，曾经对年旧金山房产交易数据研究显示，55%售出的房子转手给了高科技公司相关人士，51%的房子确定是卖给了软件公司员工。这项研究还发现，这些高科技公司上市对旧金山的房地产市场造成冲击，当这些科技公司上市一两年后，财富效应开始浮现，房价开始大幅度上涨。目前，旧金山房价已经是全球最高，高科技公司的入驻功不可没。在硅谷，每年同样有很多年轻人因为高昂的房价而选择离开。高科技公司为什么会推动房价上涨呢？这是因为高科技从业人员的收入一般都很高。事实就是这么残酷，决定房价天花板的往往是收入最高的那部分人。03决定房价上涨的是预期在房产投资中，我们经常能听到这样的说法，买房买的是预期。预期指的就是房价上涨的预期，还有对自己收入的预期。一二线大城市房产一般包含两种属性，一个是居住属性，另一个是金融属性。只要未来房价上涨的预期存在，人们就会选择买房。对于买来自住的房子，更重要的是考虑自己的资金情况。注意这里说的是资金情况，并不是说现在的收入。近几年多数一二线城市房价大涨，很多媒体都在宣扬以现在的收入要不吃不喝几十乃至近百年才能买到房子，以此形容大城市的高房价问题突出。但是这个说法本身就是错误的，现在人们买房只需要付首付，然后还月供即可，买房的大头支出在月供，这是未来的收入。如果人们对行业未来发展预期比较好，收入还会不断增加。那么买房可能就会更大胆一些，会买更贵的房子，甚至买多套房子用来投资。从近几年国家宏观经济发展来看，一些传统行业正逐渐沉淀，出现一批垄断型大企业，而高科技产业也正逐渐成为经济发展的命门。如今，互联网经济已经成为推动经济增长的重要一环，并且无论从近几年国内外经济发展趋势，还是今年遭受疫情后开启新一轮“新基建”的举动来看，高科技产业都是重中之重，是中国的朝阳产业，未来会撑起整个中国整个经济大局。高科技行业未来预期大好，收入不断增加。所以有高科技公司扎堆的区域，房地产价格就会一路高涨。这是客观规律决定的。类似的还有金融行业，金融行业扮演多重要的角色，不必过多赘述。从员工收入角度来看，金融行业从业人员从来都是收入最高的群体之一。所以金融业发达的区域房价也一定很高。比如，前海就是深圳的金融中心，那里豪宅林立，房价同样高不可攀。我们常说买房要跟着产业走，产业集聚，可以带来大量的资金和人口，房地产就有强大的需求支撑。但是这个说法现在来看实在太宽泛了，因为国家的产业发展是要经历转型的，一些过时的产业非但不能带来很好的收益，反而还会浪费很多资源。比如年供给侧改革以来，国家淘汰了大批高耗能产业，一些资源兴起也受到很大影响。这也直接影响了城市经济的发展，最典型的就是天津，虽然GDP早已过万亿，但是今年世界强企业中，天津没有任何一家企业入选。所以现在更精确的说法是，买房要跟着高大上的产业走，有高科技金融互联网等等这样高大上产业规划的区域，一般都会特别火。但需要注意的是观看规划还不够，更重要的是实实在在这里安营扎寨的企业，选择这些地方买房不会错。
