#房价#
提问1：
肆哥，永外革新南路不到90的房子，我俩丁克，也觉得这边小区乱点，想换环境好点的房子。
本来想买了能增值，结果很一般。这次希望能选到增值的房子
想上CBD后花园双井这片，确实涨幅可以，但价格也可以。
我卖了拿钱等双井降价再上车，可行吗，风险如何？
或者丰科的御鑫阁小户型，其他钱买理财。
回答1：
1、卖永外，真得你卖到最高点才行。
一是谁敢保证自己卖在最高点？二是你等多久？不是不能等，风险大而已。假设到明春，如果市场横盘，还有政策出台，行情见顶应该是很可能确定的。又是学区房最后一波时间，你快速卖出逃顶成功（还有前提是有人接盘）。
没卖在顶点，双井涨了，你怎么办？
那就等着，没有一片雪花落下时是无辜的，地区板块肯定也随大盘，你就慢慢挑吧。双井是个好地方，升值属性确实超永外，一直都这样。
理想方案如上，天时地利人和（市场行情和政策），你都得看得住。
2、科技园的御鑫阁，比较好的小区。中海开发自持物业，两梯四户，交通方便。蛮不错，适合投资，流动性好，租金回报高。板块也合适，短期没什么风险。类似这样小户型租户多的小区相对寿命短点，不建议超长期持有，7-10年问题不大。
3、理财我可没建议。现在人们都为什么买房子投资，就因为这是一种相对稳妥、我们能使用的、唯一的对抗通胀的办法，其实就是用房子的复利对抗通胀的复利。
理财股票等等特别容易变现，容易变现多少就会减少收益。房子收益为什么相对高？不容易变现有缺陷。不能又娶媳妇又过年，好事情都一个人全遇到，需要取舍。
理财优势，短期变现，周转率很高。房子长期抗通胀，变现周转相对低下。
提问2：
肆哥好，我在安贞附近工作老婆在北苑路工作，两岁小孩，外地无京籍。老家有房有贷，北京买二套。目标：-个的朝阳两居，自住+上学。
买北苑老破小好不好？离我上班近。您会推荐次新的北苑家园，或者其他吗？环科院您帮我看看？
用孩子他姨买算首套，在赠与怎么样？您有什么建议？有没有风险？
二套其实首付稍微费劲，但是感觉应该上车了，时机您看？
昌平与北苑很近，这边您觉得怎么样？
回答2：
1、老破小的优势保值，等孩子大了以后在置换更换的，老破小相对卖的不亏。孩子2岁，三口之家，北京打拼，也是该注重视居住环境和体验的时候了，这样就北苑家园方向，房龄相对比较新。
望春园你可以看看。其他几个小区大多数都一般。长期居住，以后大概率不置换，那北苑家园你的看法没问题。
环科院老公房，唯一缺点就是房龄长不好贷款，卖的时候碰到贷款受限就是挂牌周期长点。其他倒没什么坑。保值好租金高。记着选板楼。
北苑家园和环科交通以及配套都算说的过去。
2、赠与税费可能比买卖高，它视同买卖。
买卖形式过户的条件是：赠与人需要满五唯一，受赠人名下无房并且有资格，房子是普通住宅即可。满足这些条件还是走买卖。找个懂行问问，或者去住建委网站查查，应该是很简单的，过户费用也很少，花不了多少钱。踏实！
3、北苑边上，属于昌平的北京北，小区也可以。或者清水园、佳运园这些也能保值。
提问3：
肆哥，西城展览馆30年房龄的老小区顶层，这种接近老破小的西城小区保值如何？能否一直持有？
顺义小产权三居未来如何？想买个清河学区您看如何？朝阳也想考虑，没仔细看过，您觉得如何？
回答3：
1、参考近几年老破小危改棚改等政策和实际情况，一般都是先加固或者粘贴保温层。年代太久的原址重建，有外迁或回迁，也是看当时当地政策，大多都是业主分摊成本+政府补贴。
学区风险确实比以前高很多，政策性外分析就是年后有入学熟练降低风险。但预计不超过15%，西城整体资源好，毕竟东西海占一个呢。
2、小产权，可以自己住，投资就不考虑了。不会有太好的政策。毕竟首都是北京，跟小产权多的深圳等无法比拟。这10来年的地产市场其实能看出来，大小产权的价格区分很明显。又不能贷款抵押，而且流动性太弱了。
3、学区还是东西海，清河老房有些学区溢价，大多数商品房是没有的。学区政策有关系肯定是利好。现在好像没有什么。这些年五环外房子保值升值（好环境户型配套）就远超五环内学区房（部分破小）。学区其实只是个buff，是在房子上套个政策圈。朝阳您自己看，没有建议。
提问:4：
肆哥，我看上眼的万的几个楼盘，您给分析看看。万年花城四五期、首开华润城、万科中粮假日、大成郡、红木林、国际港。
回答4：
1、万年花城四五期在首经贸地块排二三梯队，5期是最好最新最贵的，11年左右社区，全是板楼，四期次之。但是整体周边就是不够档次，价格不输朝阳的一些板块。
2、华润城房子质量好，品质也很不错，地段儿可以没劣势。升值一直不理想？无论怎么解决这些业主问题，肯定是偏向对自住房和两限房，你买的商品房你会怎么办。也就是这样的政策和规划拉低小区价值，避免炒房。例如还有首经贸那边的中国府配建的保障房，一个小区里面，商品房没盖完，保障房入住了。这也算是体现此类政策的实例吧。
3、万科中粮这些肯定在国际港和红木林之后。青塔这里没地铁也缺产业。自住没问题，已经是这里商品头部了，但是升值投资还需考虑考虑。国际港微超，红木林又超国际港。大兴板块头部是有好楼盘的。红木林物业可以，绿化水系啊，说的过去，离地铁还近。可以选择。
4、草桥和高米店好小区也不少，你也可以看看。这些都在南边，如果你也接受可以考虑西南的濠景阁，自住没问题，配套交通都好，换手率欠缺。
提问5：
海淀区美丽星苑小区祖孙三代，无学区要求。还有通州个在收租，没感觉通州的升值。子弹，家庭年收70。考虑出通州，在家附近选的房子。
近期想在美丽星苑附近买一套房子，与老人分开住，兼顾保值。
二套房能贷的款很少，因此考虑总价万左右的房子。通州没怎么涨，买了合适吗？还是等升值在卖？担心家附近的到时候更高够不到。也曾考虑附近老破小，价位您觉得高吗？用亲属的关系购买有没有风险？也看石景山了，怕不如海淀保值。几个选择有水云居、颐慧佳园、雍景四季，或者周边老破我先住着，您建议？
回答5：
1、卖通州换海淀不太合适现在的点位。普涨之下，郊区晚，况且也有部分政策卡点位。大几率不会被甩下。按现在你的想法，其实是一边没轮到，而另一边涨过了，时机不好感觉会亏一些吧。
这得也看卖了通州增加多少子弹，成箱弹药不差的话那就换，房子还是保值，现金就差点意思了。不增加弹药平级的话，等等看看明年行情能否平稳，尽量少亏点。
2、买房上百个子弹，可不是租个电动车标资格那么简单。容易出问题。
老破小前文几个也提到了，就是保值强，肯定随大盘。没有政策没有单独下跌行情，没有理由的。现在不算太高，到年底年初还得看市场，不好说。
3、海淀学区除非特别利好，可能比石景山强点，没有这一条件则保值角度没区别，跟随大盘。如果你认为学区房永远涨，就是比大盘、比其他区域走强力单独行情，这可讲不通。从近期政策也能看出来，政府政策正在想办法平衡。咱们想上车暴涨，单独行情，政府是希望均衡平均发展。
4.我是一直提倡房子先用来住。所以先住好生活好，再说别的。
投老破小就是图稳和租售比高，肯定比颐慧佳园的开间要强。颐慧的投资弱点，就是租金回报可以，能涨点，但是房子升值慢个几拍。买了老破或开间回头又有升值居住的念想了，是不是还得在置换，那这次的成本白就扔了。
你看的水云居可以，海学中溢价不高，我觉得挺值的，升值也不错，没什么不合适。雍景四季也行，欠个学区溢价罢了。最后还得看您个人需求，考虑好再出手。