北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问1：
我们西城一套学区房、朝阳一套的小房子，一儿一女。根据现在的形式，怕手里钱贬值，想购买一套万左右房产（贷款），纠结是在东城还是朝阳。觉得以后儿子女儿得一人一套房产，目前只有一套学区房（以后想给儿子），是否需要再入手一套东城学区房留给女儿。或者第二种方案：学区房谁都不给，就在我们名下，再购买朝阳一套房产。我们买房子主要是考虑自住，如果暂时不住就出租。父母也是外地的，再加上一儿一女，觉得至少还得有一套房子，才能住的开
回答1：
1、既然已经有了一套西城学区房，那就没必要再买了。现在买了也是用不上学位，那这么高的学区溢价就等于是资金闲置。
而且这教育改革谁也说不好会怎么弄，万一又出台什么政策或实施什么调整，那学区房都有受损的可能。按照教委的说法，以后要做到资源均衡，那如果实现，哪怕是部分实现，现在学区房的价值就下降了。
当然绝对均衡做不到，但相对的平均是很有可能的。比如在我小时候，南城和北城的教育差距巨大，各个片区的考试成绩也是天壤之别。
但这合并没几年，崇文宣武和原东西城的教育资源真的均衡多了。中国政府的行政整合能力是巨大的，几乎是想做就能做到。
所以，不建议太早再准备一套学区房，意义不大，风险不小。
2、不知道你的儿女现在多大，但现在准备财产划分也意义也不大。也别说学区房的房产确定给谁，是谁有需求就得先给谁用。
房子是用来住的，学位指标是用来上学的。在孙辈面临报名的时候，必须提前把房产过户到孙辈的父母名下，否则也上不了学啊。至于最终财产怎么划分是以后的事，先把学区房的价值充分利用了再说。
3、建议在近期再买一套房，今年的经济形势太差，货币投放量太大了，贬值的可能性也大。现在都不是中国是否想增发的问题了，而是欧美等国逼着中国增发。
货币投放量确实是一个国家的主权，但很多时候这数量取决于周边其他国家的贪婪程度。美国玩了命似的投放，那中国如果不跟进，不仅出口受阻，还面临热钱涌入的风险，所以不得不跟进。
在这种经济形势下，我是想不出有什么比房产更能对抗通胀的投资品了。近期股市也火爆，但要想明白，股市里的新增资金从哪儿来的？真有多少人卖了房去炒股吗？我不太信，估计还是信贷资金的可能性大。
这种资本流入哪个市场，哪种商品价格就会上涨。按照历次货币宽松时期的经验，必定有一部分资金流入楼市，那房价想不涨都难。
4、以万的资金量，在朝阳五环外买一套自住房，把现有的小房出租，也好租，租售比也高。五环外如常营管庄定福庄等板块，房价相对低，房龄也新，居住体验很好。
而且从投资角度讲，周边配套和交通已基本成熟，风险不大，反倒还有跑赢大盘的可能。
5、最后提醒一点，你们要先考虑好如何解决购房资格的问题。现在名下两套房，已经没有了指标。那或者假离婚，或者把学区房过户到儿女名下，这样才能空出指标来。
6、总结：不建议再购买学区房，意义不大，还有一定的风险。建议在朝阳五环外买一套自住房，将现有小房出租。另外做好购房指标的规划。
提问2：
你好，我已经结婚，儿子六年级，海淀上学，现在住海淀部队房子里，有军产本。朝阳酒仙桥有套原首信家属院的房子，83平，西北向，目前出租，月，房本满两年，商品房，无房贷记录。我上班在方庄，爱人现在潘家园上班，以后可能去北六环上班。现在有，想买一套大的，三居，小区条件要好。限竞房感觉限制太多，二手房不错，现房，出手灵活。但海淀区太贵，不知道哪里可以买？兼顾自住和保值。公积金月交。年收入40
回答2：
1、军产房不能买卖，总后不可能给办手续，只能留着，反正也不占限购的指标。酒仙桥的房子满二唯一，但这两年房价没涨，那也就没什么个税，相当于满五唯一。
2、万儿童资格，如果商贷的话最多万，可购买万左右房产。这总价有点低，不太好买。所以建议用抵押贷，这样能买到万以上的，最多能到左右。这样的选择余地大。而且你们的收入不低，尽量用足额度。
3、尽量不买限竞房，不仅有政策上的限制，而且质量一般都不如正规商品房。
4、海淀确实不便宜，房价中的学区溢价就不少。现在在东南三环，以后可能北六环，这可不太好选。
5、如果以万三居的话，海淀比较少，朝阳的基本在五环外。东边的常营管庄东坝和北边的北苑，相对房源多一些。
最好应明确个大致方向再选择，或者沿着地铁沿线，这样选目标性强。
提问3：
章哥好，孩子已取得西城集体户口，计划首付—万，首次购房结婚用意向两居，首套房是否考虑学区房？区域？您给分析分析，推荐一下，谢谢！孩子工作单位在金融大街附近，老家河北，无房贷，父母可以帮助部分还贷。新房二手房都可以。拜托章哥谢谢！
回答3：
1、首房首贷，3-万，那如果是月供能力强的话，买到万以上的房产是正常的。贷款在近期不是什么大问题，银行的额度足。只要是能确保还贷，基本都能申请成功。万25年期的月供在2.3万左右，可以根据自身条件进行调整。
2、婚房，金融街附近，学区。不建议在西城北部买房，房价太贵，以万买不到什么房龄新的两居。
南部还可以，也就是原来的宣武地区，房价在10万左右，选择余地还是比较大的。这里的学区在西城算普通的，但也远远超过其他普通行政区。
3、新房不太建议购买，一是都比较远，市区内几乎没什么新房。二是年轻人的第一套房子，在未来几年置换的可能性大。北京的平均置换周期是七年，我觉得没那么夸张，但年轻群体有可能达到或接近这个数字。
那既然是有可能置换，买新房就不太划算了。新房到手就变成了二手房，在前五年的新房溢价损失比较大，不合适。最好还是次新房或二手房为好。
4、也可以考虑海淀地区，像六号线沿线的紫竹桥和四季青板块，房价比海淀北部相对低，在八九万左右，田村相对更低，七八万。
这些板块的学区相对普通，但居住环境比市区强得多。也可以去看看。
5、总结：请明确准备购买房产的总价，然后才好明确区域。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！