来源：21世纪经济报道
作者丨孔海丽
“实施二手房指导价之后，深圳二手房成交量暴跌、上海二手房成交瞬间跌入冰点、广州楼市温度骤降”……二手房指导价的效力已经在深圳、广州和上海得到验证，北京对二手房指导价的试点也于近期有了新动作。
9月29日，多渠道消息证实，北京市海淀区房地产经纪协会于近期发出行业内部自律倡议，号召中介机构共同抵制恶意争夺房源的行为。海淀房协也发布了部分热点小区的二手房交易指导参考价，供中介机构参考。
继接连落地严禁炒作学区房、打击“假离婚”买房、严查楼市违规行为、严禁“货不对板”、教师轮岗破除学区房“神话”等政策以来，北京对楼市的调控还在加码，热点小区二手房指导价在海淀区的试点，打开了存量房价格调控的序曲。
值得注意的是，与深圳相对严厉的二手房指导价政策不同，海淀区试点并未要求银行将指导价作为放贷依据，其对房地产中介的约束力度到底如何，能否真正触达买卖双方，尚待解答。
但多位接受采访的业内人士同时指出，不应该忽视中介在二手房买卖中的重要作用，中介对供需双方的心理预期有着比较大的隐性影响，海淀二手房指导价试点直接面向中介人员，预计对“稳预期”还是有一定的作用。
调控再加码，北京热点学区房直降万
今年年初的北京楼市上演了“学区房惊魂”一幕，21世纪经济报道记者此前在市场走访中发现，“一夜涨价20万、30万”的现象出现在海淀区热门学区房，颇具代表性的蜂鸟家园小区，单价从年年中的14万元左右，经过两次跳涨至18万元以上，甚至不乏单价20万元的报价，即便如此，仍然“一房难求”。
受“学区房热”的衍生作用影响，北京出现了一波房价上涨的情况。为此，北京楼市调控多措并举，“房地联动、一地一策”，遏制离婚购房行为，持续整顿房地产市场秩序、防止违规资金进入楼市，实施多校划片，弱化住房学区属性等一系列调控措施先后实行。
经此一役，市场开始转冷，学区房领跌、二手房成交持续下行。
上述海淀热门学区房——蜂鸟家园，已经出现多个单价14万元的房源，如果按照总面积50平方米计算，单套总价较此前高位已经缩水高达万元。
链家APP蜂鸟家园挂牌价
蜂鸟家园房源相关经纪人表示，“还有谈价余地，无论是单价还是整体市场，都已经慢慢回归到去年的行情了。”
另据机构监测数据显示，7月至今，北京市二手房网签量逐月下降，7月成交了套，8月成交了套，预计本月成交量将降至套左右。相比年9月套的网签量，同比成交降幅达27.6%，为18个月以来的最低点。
在此背景下，海淀房协发布二手房交易指导参考价，由行业协会发起，中介机构共同参与，对非理性推高价格来争夺房源的恶意竞争行为说“不”。
据媒体报道，首批针对海淀区29个热门小区，包括蜂鸟家园、育新花园等小区，分小户型（60平米以下）、中户型（60-90平米）和大户型（90平米以上）设定挂牌指导价，房源挂牌价不得超过指导参考价。
二手房指导价影响会多大？
专家：扩大到全市是时间问题
不同于新房市场主体分明，二手房市场相对复杂，业主、买家、中介的交互频繁，价格也相对不透明，这中间涉及诸多心理博弈。
《北京日报》在关于海淀房协发布二手房指导价的报道中引用北京市房协相关负责人介绍，称严格监管下，仍有个别中介机构为争取更多销售房源，通过暗示、鼓动或直接帮助业主抬高售价等方式，恶意抢单、撬单，既扰乱了二手房交易市场，也不利于房地产经纪行业的良性健康发展。
海淀房协发布二手房指导价之后，已有包括我爱我家在内的多家中介机构响应协会号召，承诺规范经营，不利用抬高房屋售价来争夺销售房源、抢占市场份额，对偏离指导参考价、报价明显过高的房源信息，在相关信息的真实性、合理性核实清楚前，将不对外发布相关信息、不提供委托代理服务。
在实际操作过程中，面向中介的二手房指导价，效用具体如何？
合硕机构首席分析师郭毅对21世纪经济报道记者表示，海淀二手房指导价由监管层给出意见，引导各中介机构督促推进业主按照指导价挂牌，对房价上涨预期和实际成交价格都具备稳定作用。
“这样的操作办法更为市场化，也更具备落地实施的可行性，因为二手房交易价格更多取决于供需关系，政府在海淀热点学区实行挂牌指导价，是对预期进行调整。”郭毅表示，有效的市场调控重点在“疏”不在“堵”，如果在供不应求的状态下，强制要求房主以指导价签约，反而会导致业主暂时不卖了，人为造成市场供应的减少。
根据以往上海和深圳的实际操作来看，二手房指导价的强制要求下，也催生了各种“灰色手段”，“香蕉、榴莲代表不同房价”、“在补充协议中卖‘名画’”，以期最终绕过“指导价”。
郭毅表示，二手房价格调控真正有效的措施还是稳定市场预期，让买卖双方的认知回归到相对平稳的状态，这其中，中介的引导作用不可忽视。
“其实对经纪人来说，成交量比卖高价更重要，指导价稳定了，多卖几套房，相比帮助某位业主谈出个高价来，收入会更高。”她说。
诸葛找房数据研究中心分析师也认为，从中介的角度来说，作为目前二手房交易几乎不可或缺的一部分，根据二手房参考价来制定挂牌价格，有利于减少通过价格虚高房源进行恶意抢单、撬单等现象发生的同时，也将进一步规范中介的经营行为，有利于中介行业良性竞争，促进中介行业更趋于规范。
58安居客房产研究院分院院长张波则指出，二手房参考价要对市场形成直接影响还需要相关配套性政策，例如房贷政策同步参考指导价进行核准，对于明显超过参考价的房源在线上不予以展示等多个方式，才能对市场形成有效影响。
“预计北京二手房参考价格未来扩大到全市只是个时间问题，对于已经进入到存量房为主的一线城市，二手房的调控政策显得尤为重要，配套二手房参考价格，未来还会有更多的相关政策落地，以保障二手房市场的平稳有序发展。”张波表示。