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原创环二先生环线房产咨询
最近上海的学区房很热，不是因为大涨，而是因为大跌。核心原因当然是学区调控，溢价被狠狠地打了下去，尤其是今年名额分配落地。好多朋友开始关心学区房的未来，甚至开始咨询北京的情况，前两年北京学区也遭受了重锤。恰好环二在北京做过一段时间房地产，应该有资格普及一下。01就学区调控而言，北京一直领先上海，或者说上海学区正在“北京化”。三年前上海民办小学、初中具备碾压优势，尤其是徐汇、杨浦。民办学校强是因为可以选拔生源、超纲教学。后来上海开始实施公民同招、民办摇号，也不再允许超纲教学，民办学校优势基本被取消。北京一直以公办教育为主，民办学校不是主流。上海另一个重大举措是名额分配，优质高中名额直接分配到区域或者学校，使得“较差”的初中也能获得名校机会。这个方法在北京称为校额到校，年就开始实行。而且北京玩儿的更加极致，名额分配直接捅到小学阶段。比如西城区，具有校额到校机会的初中直接开放名额给全区小学，大家都可以随便报名。即使是最差的小学，都可以登记报名最好的初中。学区均衡如此，夫复何求？更重要的是，北京年还在部分区域实施了多校划片，区域内好学校、差学校放一起摇号。甚至德胜片区名额超了后，竟然把部分名额统筹到其他区域。就好像你买了徐汇天平路学区房，比如建襄、向阳，最后被统筹到了斜土路，你能接受吗？多重打击下，北京学区房曾经暴跌，就像上海的杨浦、虹口、潍坊、梅园一样。然而并没跌多久后面就开始反弹，以至于拉取年至今的数据时，许多学区房竟然涨了。02比如东城区著名学区房交道口东大街，年以来涨幅超过40%。这个小区或者片区涨幅高，是因为这里受多校划片影响不大。府学小学属于安定门交道口片区，区内几所学校都不错，大家不怕摇号。而且目前没有派位到其他区域的先例，总体学区比较稳定。当然小升初还是有较大风险，大部分小学并不是九年一贯制，区内还是有派位风险。就此环二采访了一些北京家长，他们认为小学提供的价值不仅是初中名额，更多的是小学阶段的师资水平、学习氛围以及学生的健康成长。即使给予一个比较好的初中名额，小学学习落下了，进入初中也会比较有压力，而且学习习惯影响终生。当然北京东城区小升初还是就近入学，好的片区升入优质初中的概率也高一些。东四朝阳门建国门片区好学校少一些，摇号风险大一些，涨幅就要低一些。比如豆瓣胡同小区，平均涨幅大概15%左右。当然背后还有一个特殊原因是，安定门交道口片区胡同比较多，能卖的房源有限；东四朝阳门建国门片区房源多一些，稀缺性差了一点。受打击最大的当属西城区，尤其是德胜片区，竟然部分名额派位到其他区域。然而价格也很快触底，现在有一些反弹趋势。德胜片区部分名额统筹到了新街口片区，优质生源的到来推高了新街口房价，以至于新街口、德胜房价几乎没有了差距。这时家长的考虑是，房价都差不多，何不赌一把？而且学区溢价被挤出去，入手门槛低了很多，我们看到的结果就是德胜片区也在反弹。比如对口西师附小的阳光丽景，跟最低点相比涨幅有30%，与年初相比涨幅也有15%。可以说走出了困境吧？即使是被媒体作为负面典型的裕中西里，目前房价已经企稳。这个小区体量大房源多，多校划片落地时曾经大跌。年总体成交均价比去年高了5%，近两个月还有上涨趋势。另一个学区重地海淀也有了不小涨幅。中关村二小房价一直有波动，整体而言今年有了较大涨幅。与最低位相比，科源小区涨幅超过30%。03当然不是所有学区房都涨了，也有一些表现令人失望，比如六铺炕二区。同样是对口西师附小，六铺炕二区涨幅明显不如阳光丽景。当然与最低谷时期相比，六铺炕二区也有一些微涨，算是已经触底。两个小区的差距主要出现在房屋品质。阳光丽景是年的电梯公寓，大部分房源都是板楼，居住体验相对较好；六铺炕二区是典型的“老破小”，房龄早已超过30年，除了学区其他没有核心优势。海淀区也有这样的趋势。人大附中实验小学对口小区以老房子为主，涨幅就略输给人大附小，因为人大附小对口的是世纪城。虽然世纪城不是非常优质的小区，好歹是年前后的电梯板楼。当然学区房涨幅天花板并不在“东西海”，而是朝阳。朝阳望京附近以品质小区为主，也建设了不少优质学校，两者结合起来就是北京涨幅最高的地方。比如臻园，涨幅高达35%以上。臻园品质放在全市都很能打，又对口景山学校重点学区，是中产客群的梦想居所。其他标杆小区望京金茂府、保利中央公园、东湖湾都有不小涨幅，老牌豪宅西山壹号院继续领涨。当然因为疫情反复，中间房价有所波动，总体比年高得多。04其实北京市场与上海类似，学区房市场呈现两个特点：其一，学区的价值继续得到承认；其二，大家不再盲目追求学区，而是希望学区与居住相结合。东西海有学区的“老破小”持续有人买，是因为大家觉得学区还是很重要。虽然名额分配、多校划片打击了学区溢价，优质学校的师资水平、优质学区的学习氛围甚至圈层都是无法取代的资源。无论如何，中小学阶段养成好的习惯非常重要。甚至有些家长表示，名额分配（北京成为校额到校）给他们带来了苦恼。孩子成绩本来一般，也读了一个不太好的初中，因为名额分配升入了优质高中，发现成绩跟不上压力很大。当然更多的家长开始追求房屋品质，与其挤在西城区，不如到四环外甚至五环外实现学区与居住品质结合。朝阳区学区不断变好，正是因为这里的优质小区吸收了很多优质生源。当然市里给了一些名校，也是很大的导流因素。与北京相比，上海还没有完全稳定，学区政策明年依旧会有调整。总体而言上海还是向北京看齐，民办学校优势缩水，公办学校开始崛起。前几天还有客户讲北京的学区房贵，其实贵有贵的道理。民办学校没有占用很多名额，北京的学区才是真学区。上海公办现在开始崛起，其实是一股不利于学区均衡的力量。就好像改革开放大家富裕后，贫富差距才慢慢拉开。最后补充一点，以上所有分析都是基于年甚至是年学区房低谷，与年新政之前相比，北京的许多小区还是跌了。或者说大量小区没有涨回之前的价格。所以投资需谨慎，自住也要做足功课。