来源：贝果财经
原标题：北京二手房“冲高回落”
本报记者夏晨翔北京报道
今年上半年，北京新房、二手房市场成交规模始终保持高位，整体成交量创近5年同期新高。但另一方面，随着去年12月房地产贷款和个人住房贷款“两条红线”规定的出台，传导到市场层面，房贷收紧的预期正逐渐成为现实。
近日，《中国经营报》记者从多位房产中介及银行个贷工作人员处了解到，目前部分银行二手房贷款额度收紧，已经停止批贷，放款时间也出现了延期。
事实上，随着打击炒作学区房、限制“离婚购房”资格等系列措施的出台，北京房地产市场调控政策已不断精细化。在信贷收紧、监管趋严等综合因素影响下，有业内人士分析认为，预计未来北京住宅市场或将“冲高回落”，成交热度有所下降，价格亦将趋于平稳。
成交量创同期新高后回落
8月17日，北京市统计局发布《年1~7月北京市房地产市场运行情况》，1~7月，全市商品房销售面积为.6万平方米，同比增长54.6%。其中，住宅销售面积为.4万平方米，增长80.6%。
中指研究院发布的研究报告进一步显示，年一季度，在“就地过年”、热点片区学区房成交带动、信贷预期收紧、供应端改善等多因素共同推动影响下，北京市商品住宅成交规模同比涨幅超%。
而二季度在新一轮市场秩序整治下，新房市场情绪比较平稳，刚需释放较快，商品住宅成交规模快速回升，6月单月成交规模超万平方米，刷新近两年单月成交规模新高。
二手房方面，在热点片区学区房阶段性走高带动下，一季度北京二手房成交量走高，累计成交套数约5.19万套；二季度在新入市项目价格走高、部分片区新房供应减少等因素综合影响下，部分刚需被挤向二手房市场，助推成交规模继续保持高位。整体来看，上半年二手房累计成交10.88万套，同比上涨69%，创近5年同期新高。
分区域来看，作为传统的教育强区，西城区成交价格最高，达元/平方米。其次为东城区和海淀区，分别为元/平方米和元/平方米。朝阳、海淀二手房成交规模较大，成交面积均超过万平方米，其中朝阳区成交量达.69万平方米，居各区第一位；海淀、朝阳、东城及丰台成交规模同比涨幅较大，涨幅均超60%。
“今年上半年成交量还不错，特别是作为热点片区的学区房，价格略有上涨。不过，现在政策严了，热度已经下来了。”我爱我家西城区金融街片区一家门店的中介人员告诉记者。
中指研究院分析指出，在信贷收紧、监管趋严、新房增加、“多校划片”学区政策真正落地执行等综合影响下，预计未来二手房市场成交热度将有所下降，价格或将趋于平稳。
研究机构数据显示，7月北京二手房网签量为套，环比6月的下滑5.3%。8月1日至8月23日，北京二手房网签套，平均每天二手房网签量近套。如果最后一周按4套网签的高值估算，不出意外，8月二手房网签量会在套左右，对比7月份减少多套，比6月份减少多套，比今年二手房网签最高点的3月份减少多套。
银行房贷额度收紧
不过，在住宅市场成交规模创下近5年同期新高的同时，记者发现，签完合同的购房者却陷入了批贷难、放款慢的尴尬境地。
“今年的房贷额度确实比较紧张，从年初到现在一直这样，我们已经暂停办理二手房贷款业务了。”北京银行一位个贷经理告诉记者。
工商银行一位个贷经理则表示，该行目前可以办理二手房贷款业务，不过额度比较紧张，需要排队，但是具体需要排多久无法确定。
近日，北京部分银行房贷额度收紧的消息引发 “有些银行确实房贷额度不足，没办法批贷，已经不接二手房贷款的单子了。能批贷的银行，周期也比原来一周的时间拉长不少。放款也延期了，有些一个月才放款，有些需要两个月甚至更长时间。”链家西城区德胜门片区一家门店的经纪人告诉记者。
海淀区中关村片区一家房产中介机构的工作人员同样表示，目前，多家合作银行的二手房贷款额度收紧，客户从申请面签到批贷需要约半个月时间，而过户后则要一到两个月时间才放款，具体放款政策以银行为准。
据中国人民银行营业管理部（北京）发布的年上半年北京市货币信贷统计数据报告显示，6月末，北京市金融机构人民币房地产贷款（包括房地产开发贷款和个人购房贷款等）余额1.9万亿元，同比增长4.9%，比年初增加.2亿元。
其中，房地产开发贷款余额同比增长4.5%；个人住房贷款余额同比增长7.5%，比年初增加.1亿元，占各项贷款增加额的比重为9%。
事实上，记者注意到，随着调控政策更加精细化，监管部门对房地产金融管控方面亦是动作不断。去年12月，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会联合发布《关于建立银行金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对银行金融机构分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。业内称之为“两条红线”。
而按照年数据，多家银行超过了规定上限，更有招商银行、北京银行等机构在房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两方面，均触“两条红线”。
“其实北京各银行只是额度收紧，而并非额度不足。受‘两条红线’的限制，银行需要结合自身情况，合理把控贷款额度总量，调整信贷投放节奏。不能再像以前那样，将大量贷款投入到房地产市场。”一位 调控政策不断加码
事实上，在强调住房居住属性背景下，通过因城施策、金融监管等举措联动协调，对市场过热或房价上涨过快的现象进行政策“打补丁”已然成为常态，
如在金融监管层面，银行金融机构除了在个人住房贷款方面进行管控，消费贷、经营贷流向同样是严查的重点。
3月23日，北京银保监局发布消息称，涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%。相关银行正在全力推进整改工作。
时至6月8日，北京银保监局再次公布消费贷、经营贷资金违规流入房地产市场专项核查结果，表示4家银行约有万元的信贷资金涉嫌违规流入房地产市场。
此外，针对海淀、西城等学区房房价上涨过快、中介机构炒作房价等现象，北京市亦是重拳出击，多次加强市场秩序监管，严格执行多校划片、派位入学政策，坚决遏制、精准打击部分投机性需求恶意炒作学区房行为。
4月16日，北京市西城区房管局联合区市场监管局、区税务局、西城公安分局对房地产市场较活跃、房价较高的德胜街道、金融街街道部分房地产经纪机构开展联合执法检查，旨在维护西城区房地产市场平稳健康发展，坚决贯彻落实“房住不炒”原则，严厉打击哄抬房价、扰乱市场、炒作学区房等行为。
而就在4月初，北京市住房和城乡建设委员会会同相关部门，针对群众反映强烈的房地产经纪机构炒作学区房的行为，对海淀区万柳、翠微，西城区德胜、金融街，东城区交道口等价格快速上涨区域进行专项执法检查。
彼时，经过专项检查，链家、我爱我家、中原、21世纪不动产等名下6家门店因涉嫌存在炒作学区房行为被要求暂停营业整改；对17起房地产经纪公司涉嫌存在的以隐瞒等不正当方式诱骗消费者交易、擅自对外发布房源信息、未书面告知规定事项等违法违规行为进行立案。
而对于市场上存在的“假离婚”现象，8月5日，北京市住房和城乡建设委员会印发《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，要求自该日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。这一规定，进一步对离婚购房资格加以限定，弥补了此前“离婚购房”政策的漏洞。