一直以来，投资人给上海大宗交易市场打出来的标签是这样的：“市场化程度高”“货多”“交易活跃”。然而，一向高歌猛进的上海大宗交易市场在年也熄火了。戴德梁行数据显示，年前三季度上海大宗交易额分别为亿、亿和亿，交易总额仅亿。进入四季度，上海大宗资产交易寥寥无几。大宗交易疲软的同时，上海租赁市场也遭遇寒冬，写字楼整体空置率大幅攀升。与上海相反，北京年的大宗物业交易总额已经突破亿元，较年增长30%，全市空置率也远低于上海。戴德梁行北区资本市场董事杨蕾告诉投中网PropTech研习社，核心要素是市场供需、产业结构和租赁表现。为什么相对“保守”的北京，会反超“最市场化”的上海呢？首先从市场供需来看，目前北京写字楼的存量远低于上海。而从未来三年的供应总量来看，北京也仅是上海的一半。物以稀为贵，北京可供交易的核心资产本来就稀缺，这也导致资本将交易主场移至北京。影响资本市场选择的第二个因素是产业结构。杨蕾从产业结构角度分析称，北京是国内唯一一个第三产业占GDP的比重超过80%的城市，较上海和深圳分别高出10个和20个百分点。除了三产占比高，北京的租户组合也是一个特别健康的租户组合。杨蕾团队分析了北京写字楼的租户组合后发现，主要有三大类：一类是大型银行、券商和保险公司等金融行业租户；一类是律所、会所、世界强等高端服务业租户；再就是高科技企业租户。目前看来，这三类租户受经济环境的影响很小，所以北京在最近这一波租金下行或者空置率上升中受到的波动比其他城市小很多。从投资回报率的角度看，杨蕾称北京的回报率一直是全国四个一线城市中最高的。种种因素结合起来，都使得北京的大宗物业成为最值得投资的标的之一。那么北京大宗交易市场具体表现如何？在此前的《PE抄底北京14年：资产都在国企手里，单价20亿写字楼最好卖》一文中，投中网PropTech研习社盘点了北京市场过去14年的交易表现。本篇文章投中网PropTech研习社将从商圈视角，重点分析年北京市场的最新表现。年北京大宗交易分布通过梳理北京大宗市场多起交易，投中网PropTech研习社发现：（1）“中国硅谷”中关村商圈租金稳定，大宗交易热度不减，但可供交易标的较少；（2）上地片区高科技企业云集，承接中关村商圈的外溢需求，近年来外资蜂拥而入，价值严重被低估；（3）东二环、燕莎等老牌商圈外资活跃度较高，但近两年投资热度有所下降；（4）望京、通州、丽泽等新兴商圈吸引投资人
