来源：攸克地产
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最近三年，北京海淀的房地产市场恐怕都没有像如今这么热闹，如果一定要找到一个起点，那么，恐怕要从央企华润在海淀的幸福里项目算起。为什么这么说，因为从这个项目开始，海淀项目的策略、打法似乎跟以前都不一样了。
这个不一样，攸克君概括便是：从”客户“逻辑，到”用户“逻辑的变化。
说起不一样，以前什么样？这必须从海淀楼市的特殊性说起，攸克君大致概括了下，有以下三个方面，这就是标准的客户逻辑：
1、海淀位于北京西北部地区，由于有生态保护带、军事设施等原因，导致海淀区虽然面积不小，但土地供应多年以来一直处在稀缺状态，这决定了，一旦拿到土地，则并不是你死我活的拼杀状态。
2、海淀高校、科研院所云集，购买力一直十分强盛，基于第一点原因，一旦有新盘，购买力是有保证的。而且，随着近两年来，基础技术、前沿技术研发的企业、团队，开始向海淀聚集，购买力又有增量。
3、海淀区公共配套资源丰富，因此，市场上一直有“买海淀”的习惯，也就是说，海淀本地的客户，不愿离开海淀；海淀以外的客户，希望到海淀买房，两者归因，买房首要买得可能不是房，而是房子身上附加的公共资源，比如教育。
以上三点，使得海淀区域内的项目开发商，传统上更注重对环境、配套资源的挖掘，对企业端客户的推介，对楼盘所属的区域资源的挖掘等，做到这些，匹配于海淀楼市的固有特征优势，往往就能收到不错的效果。这种策略和打法，与北京楼市的其他区域有明显的不同。
不过，从央企华润操盘的幸福里项目开始入市以后，这一切都开始发生了变化。
华润·幸福里效果图
幸福里项目的操盘策略中，除了以上传统的打法之外，攸克君和身边的朋友多少有些意外的发现，幸福里项目把产品体系放在了至关重要的位置。换句话说，就是海淀项目如今也开始做产品体系了，这在之前是真不多见的。
这个产品体系中，处处体现的，都是“用户为出发点”的逻辑。
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幸福里干了什么？来看看它的产品体系就清楚了。
在幸福里项目上，华润操盘团队归置了6大产品价值体系，并将其置于核心地位，制定产品设计原则，确定整盘策略，这与之前海淀项目的操盘打法已经完全不同。
这六大产品价值体系包括：Aesthetical东方美学建筑体系、Relaxing都市度假园林体系、Healthy健康管理系统、Smart智慧管理系统、Humanistic人性化功能系统、Social全社交平台。
其中健康管理系统中，涵盖了饮水、噪音、光照、空气、温度、餐厨、卫浴等7个日常生活的点滴面；而智慧管理系统，包含了智能安防、智能家居、智能门禁3个核心价值点，社交平台则考量了老中幼三个年龄段的实际需求。
一直以来，华润对于自身产品的建筑美学都有自己严格的标准，我们从过往华润在北京打造的经典项目，都能看得到历久弥新这四个字。
基于此，华润幸福里的六大产品体系中，首当其中就提到了东方美学建筑体系，如何与居住者建立审美的共识，打造真正符合时代审美的高端住宅，海淀幸福里循现代主义大师密斯·凡德罗所提倡的“lessismore”（少即是多）的理念，联手有着丰富一线豪宅设计经验的GOA大象设计，缔造符合时代审美的现代先锋建筑，由此实现现代主义建筑风格与含蓄传统气韵的完美融合。
整个项目的外立面，由通透玻璃与金属铝板、石材组合而成，金属铝板外墙体现科技感，石材提升沉稳感，铝板结合通透的玻璃与石材搭配，又使建筑立面灵动轻盈。这种简约的风格与全球知名豪宅ONE57、海德公园一号的建筑立面，有着“异曲同工之妙”，也恰恰吻合了海淀客群低调隐逸的气质。
在园林设计上，海淀幸福里也邀请到有着丰富高端住宅及豪华酒店景观设计经验的JTL景观设计，以现代风格结合东方气质，构建了一个雅致、自然、诗意的度假式园林，所谓的都市度假园林体系，则在当下北京的市场上，也并不多见。
如果说这两大体系存在于华润幸福里的建筑形态层面，剩余的四大体系则是从生活的更细微处出发，精细到每一个日常生活的细节痛点之中，直击生活痛点。可以说这6个产品价值体系，完全覆盖了用户所有的生活场景。这个生活场景是从建筑硬件，到功能体系，再到人际互动三个纬度构建的。
说到底，其实出发点是从用户的需求开始构建的。
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可见，幸福里操盘团队的出发点，已经脱离了“客户就是要买海淀”的简单逻辑，而是把客户转变为“用户”去思考，继而打造产品。这才是这种变化的核心。
举个例子，攸克君看过很多主打健康体系的项目，当前，新风系统几乎是这类项目的标配。但是，在幸福里则打造了7大健康管理系统，攸克君看到不止是简单的新风系统的配置，而是配置全热交换器，使新风送风温度不会过热或过冷，舒适节能。新风集中控制，新风可送至每个房间，同时具备空气除菌功能，有效杀灭大部分空气中的细菌。
更能说明问题的是，攸克君少有看到专门为橱柜配置杀菌、清洁系统的项目，这一点，幸福里做到了，幸福里项目的衣柜，可以实现高效灭菌、24小时恒温、防潮防霉、除螨，并通过智能化设备，实现远程控制。
再举一个例子，通过智能化设备，实现社区的更为安全，也是很多项目在产品设计时候思路。但是，幸福里通过3大智能管理系统，设置了智能安防、智慧门禁、智慧家居三大物联网功能，让人脸识别、智慧停车、AI等智能科技真正落实到为生活服务。并创新性地设计了“双门互锁，防尾随，A门、B门物理防夹、主控逻辑防夹功能确保业主通行安全，关键通道无盲区视频监控”为主要功能的防尾随系统。这样一来，从用户角度，做到最大的安全防护。
同时，整个项目强调以人为本的设计理念，通过5大人性化功能模块，对室内收纳系统、厨卫人性化进行升级优化，同时，在室内精装的设计过程中，兼具美学与实用，设计了专属门牌标识集成爱心挂钩，完善设备间收纳系统，可以说十分贴心。
更加典型的是在3大全龄社交系统中，幸福里团队针对儿童、中青年及老人进行了全龄化定制设计。儿童有专属的认知花园，让孩子可以尽情的去感受大自然的魅力。此外还有儿童乐园，多个儿童与儿童的互动主题园区；青年则有社区健身房以及城市会客厅，包括羽毛球、游泳、摄影等社群活动。老人则有专属的下沉式花园、休憩空间，且临近养老院和卫生院，可享受到安静舒适的居住环境。
从产品端来说，幸福里针对科创精英家庭的置业需求，定制规划了98-㎡全龄段产品，可以说在海淀十分稀缺，从提前拿到的户型图可以看到，整个产品户型方正，其中不乏南向三面宽的网红户型，其中平米的三室两厅两卫的产品，南向面宽也超过了10米，可以说空间感与尺度都十分舒适。另外，幸福里样板间将在十月一日开放。想在海淀置业的朋友们，不妨国庆期间去看看。
这些细节层面的技术结点，串联起了一整套的与居住有关6个价值体系。这些能做到，攸克君觉得，这是操盘团队“从客户出发”，到从“用户出发”的一种转变。具体来说，所谓从“客户出发”，就是客户喜欢什么，看中什么，就卖什么给他；而从“用户出发”，即是从使用者的角度，考虑体验、考虑感受，设计产品，提供服务。一个是“卖”的逻辑，一个是“用”的逻辑，一字之差，在幸福里的操盘策略中就可以看到，大有不同。
这也恰恰是攸克君觉得，华润在海淀所做一切的信号意义：连海淀楼市的项目——这种向来被视为禀赋异常的都开始以用户为核心打造产品、操盘了，那么，对于那些禀赋尚远不如海淀的区域或者其他的项目，是否也该开始了？