本文来源：猫叔聊地产作者：西北旺吴彦祖
01
下笔北部地区购房指南的想法，最初是在踩盘海淀北部地区各个小区过程中萌生的。彼时正处于刚刚买完房就被女朋友甩了的时段，时间大大的有，遂在看热闹不嫌事大的猫叔屡次威逼利诱下答应了此事。
然鹅放荡不羁爱自由的我，其实本来已经打算假装无事发生过，鸽了好几个周末去玩耍和相亲，却没想自己这个拖稿小能手最终还是没能逃过猫叔魔爪，被迫熬夜码字营业。
言归正传，广袤的北部地区囊括了海淀和昌平两块。本系列文章先说地处西北角的海淀。
如果将海淀北部新区比喻成一条振翅欲飞的雏龙，那已经落地并规划南延的16号线就像是它的脊背，北清路沿线的产业和中关村科技园北区像是它的双翼，军工企业研究所人员（有户口）和高新技术企业从业人员（高薪水）是他源源不断的血肉，不断填充落地的医疗、教育、商业配套是它的筋骨。
而若论起这条龙的龙头，毫无疑问则是百望山脚下的西北旺核心片区。
西北旺片区，就像中奖绝缘体身边那些令人嫉妒的锦鲤朋友一样，好运气不断：
论产业，不断承接中关村和西二旗外溢的高科技公司，百度、新浪、网易、腾讯、联想、快手、滴滴等科技巨头北京总部先后位于此处；
论环境和位置，左拥上风上水上海淀的自然生态（遭人诟病的六里屯垃圾场也在逐步治理），右抱16号线地铁和北清路快速路、永丰路、京新高速等四通八达交通网；
论教育，核心片区在前全部可上海淀山后唯一靠谱学校中关村二小百旺校区（近几年校长已坐镇此地办公，属于少有的非论斤批发的“分校”而是实打实的良心分校区），一路走来乌鸦变凤凰的历程堪称励志典范。
同时也让这一片地区的各路房源你方唱罢我登场，形成了成熟且合理有序的房屋价格体系，每个房地产小区甚至每套房屋的定价原因都能够逻辑自恰。
今天，我们就将西北旺地铁站口附近的几个好盘一网打尽，详述其定价理由。
觉得太长的话，可以先看下图中标注的小区特点汇总（黄色框为限竞房/回迁房，红色框为刚需商品房，蓝色框为人生赢家改善房）。
02
1.重在参与斗智斗勇：限竞房神盘西山锦绣府
西山锦绣府一经亮相就惊艳众人：海淀山后唯一临铁限竞房楼盘、西北旺的绝佳位置、万科物业入驻和5.8w的限制均价“神价格”倒挂周边勾引的各位购房者蠢蠢欲动。
要知道即将开盘的京投岚山远在六环外，位于16号线首发站，限制价居然和这里相差无几。
回过神来才发现原来理想很丰满，预算很骨感。为了能够确保选购到心仪的房子，需要SM一下，这样使得本就不富裕的预算更加捉襟见肘。
同时，西山锦绣府二期中不仅89平米刚需房数量稀少，户型不太喜欢，与之相比/平米大户型设计的则明显更加紧跟时代脚步。
更重要的是，西山锦绣府绝大概率不能上中关村二小百旺校区，而是要去上东侧隔壁的宏丰小学（学校问题会在下面聊回迁房组团时详细盘点）。
综合下来接近7w的房价、虽然有限竞房的锁死流动性、非学区房等犹豫之处。但西山锦绣府仍然是值得入手的好盘，二期的瞬间售罄和销售爱答不理的态度也印证了这个楼盘的优秀。
房屋类型：限竞房
是否中关村二小百旺校区学区:否
房屋价格：综合价格约7w/平米（户型不同价格有所差异）
2.一切为了孩子：回迁房春晖园、夏霖园、秋露园、冬晴园、景和园
永丰路东侧依时间先后修建的春夏秋冬四姐妹和景和园内部房屋户型繁多，甚至有少部分楼内配备电梯和大面积户型（回迁房少见），但无论怎么说，依然改变不了回迁房房屋质量较差、楼盘环境不好、没有电梯老人上下楼不方便等问题。
而支撑这里基本不弱于隔壁百旺茉莉园房价的核心逻辑，就是小户型（55平米/77平米左右）和中关村二小百旺校区上学资格。
很多预算不充足的家庭能够在西北旺地区购买一套学区型临铁两居室，支撑了房价。
然而海淀区政策来了，政策第一年的不痛不痒使得很多人忽视了多效划片的风险，在20年入学的孩子中，有30多人未能成功在此入学，最后调剂至东北旺中心小学（从中介那里打听的）。
无法入学的风险可能会使很多在w预算购房者转而寻求北清路沿线或者昌平地区次新商品房，导致流失相当一部分潜在客源。又或者，他们会咬咬牙，将目光投向不远处更加昂贵的刚需/初级改善型楼盘—百旺茉莉园和中海枫涟山庄。
房屋类型：限竞房
是否中关村二小百旺校区学区:是
房屋价格：成交均价7.3w-7.6w/平米之间（户型不同、房屋属性不同、有无电梯等都会影响单价）
3.锦鲤体质的初级改善楼盘：百旺茉莉园
在寸土寸金的北京，开发商们在设计户型时恨不得压榨干净每一寸空间，然鹅在百望山脚下的百旺茉莉园，存在着的却是90平米一居室和平米两居室（部分可自己进行户型改造隔出一个小房间），简直是暴殄天物啊。
这么设计理由很简单：楼盘开卖时候这里还没有地铁、没有产业。有的只是百望山脚下的风景和森林公园。因此，这里最初就主打周边自然环境和小区里花园洋房设计。
制约这里楼盘价格的因素主要有三个：
一是北部的六里屯垃圾填埋场对水质和空气的影响，
二是楼盘开发商是德成兴业房地产开发公司，并不是大牌房企，最后交给业主房屋有些也存在漏水等问题。
三是糟糕的物业公司使得日常管理不佳。但总的来说，w+的大两居室和w+的大一居在日常生活和眺望风景时，仍然会带来相当好良好居住体验。
房屋类型：商品房
是否中关村二小百旺校区学区:是
房屋价格：成交均价7.4w/平米左右（小区户型较多，存在洋房及四居室以上大户型）
4.优秀的户型设计与奇葩的车位数量：中海枫涟山庄
与北京地方开发商操盘的百旺茉莉园不同，一街之隔的枫涟山庄则是由在北京地界有口皆碑的中海进行开发，户型设计也不负众望—主打的平米正规三居室、平米四居室和少量88平米正规两居室户型。
设计在今天看来仍然没有落后，物业也是中海物业公司直接进行管理，40%绿化率丝毫不逊色于西北旺其他楼盘。
但是有一个问题却让这里的业主和潜在购房者哭笑不得：
这里的车位房屋比只有0.6，这使得小区内车位卖到了60w左右的天价且十分紧张（这么一比西山锦绣府37.5w车位简直白菜价），幸好这里临近西北旺地铁站才不至于出行不便。除此之外，户型、物业、学区、环境、位置均很优秀。
房屋类型：商品房
是否中关村二小百旺校区学区:是
房屋价格：两居室均价8.2w/平米左右，三居室四居室成交均价8w/平米以上
西北旺地区这么好的生态环境，怎么能没有人生赢家级别改善楼盘呢（顶级别墅除外）
5、结庐在人境而无车马喧：五矿万科如园融创西山壹号院
不是我在第一篇文章中就要敷衍亲爱的读者，也没有对这两位大开发商的诚意之作有丝毫的不敬之处，只是刚刚的表情包代表了我的心声。
无论是万科在这里开发的最小户型平米的如园，还是融创“壹号院”系列的西山壹号院，都不是我这种月薪三千块的小透明该考虑的楼盘。
想详细了解这两个盘，还是找猫叔吧。
对于这二位大佬级小区，我只想引用中介告诉我的一位业主的原话“这楼盘不错，我要在这来一套。”
房屋类型：商品房
是否中关村二小百旺校区学区:是（还重要么？）
房屋价格：按套算比较合适，w起
每篇看盘心得文章到结尾处按惯例都要进行一轮总结，踩盘结束后，我的体会则是：
1、西北旺地区将在近几年迈入8w+的新时代，房屋属性也将由原来的互联网和科研工作者纯居住变为职住平衡型改善次新房。
2、由于西北旺核心地块的价值继续上升，在这里上车的刚需门槛将会不断提高，同时上学的不确定性也在增加。
因此手头预算有限的购房者可以将目光看向回龙观、昌平8号线13号线、海淀北部新区等以谋求同等总价下更好的居住和出行体验。
本系列的下一期（如果没有被猫叔腰斩），让我们把目光向北移动到北清路沿线的温泉，上庄，永丰，苏家坨地块，以永丰产业园和翠湖科技园区为核心，寻找更加适合在海淀山后扎根的年轻人首套刚需房屋：
毕竟，这里有“翠湖三杰”限竞房山屿湖、翡翠云图、葛洲坝北京紫郡兰园。
有即将开卖的限竞房后起之秀京投岚山，
有早早坐落于此的保利西山林语和冠城大通百旺府，
更有野心勃勃誓要将这片土地楼盘带往8w+时代的新房首创天阅西山和华润幸福里。
相比配套日趋成熟的西北旺片区，这里上车门槛更加低一些，同时也可能孕育着刚需购房者和投资者们想要更多的机会。
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