最近网上关于房价会怎么走，争论非常激烈，给大家举几个例子：
有城市放松调控。多：要开始新行情了。空：就是因为不行了才放松的。
降准了。多：央行又放水，夜壶拿出来了。空：夜壶拿出来了，但是没尿了。
那真相到底如何？今天，世子就给你聊聊我的观察和思考。市场真实的情况是什么，还有哪几类房产值得买，后市房价会怎么走。老规矩，结论在最后。
房价是在涨还是跌？
从北京来看，成交不冷不热。其实每个城市都有一个荣枯线，也就是二手成交套数有一个指标，达到了房价就会涨，达不到房价就会跌。
北京的荣枯线是套，三月份北京二手成交套，不算特别火热，但是也属于荣枯线上方。
而且这个成交，对比其他城市算不错的了。上海那边，本来今年应该是稳稳的小阳春，结果疫情搞成这样子，短时间内肯定是凉了。深圳也不用说，本来以为套是底，结果还可以再降，三月只有套，还不如北京两天的量多。
统计数据上来看，北京市场的表现已经是属于最好的那一档了：
北京房价在3月，应该是全国大中城市中最好的了。对比2月上涨1.2%，对比去年三月，上涨了7.2%，对比年3月上涨了14.3%。
一句话概括，行情整体稳定，小幅上涨。
互联网行业收缩对北京房价有没有影响？
有铁粉在问，今年以来，互联网行业不是都裁员了吗？为啥北京的房价还没有下跌呢？
首先，互联网行业收缩对楼市肯定是有影响的，我们从一些现象也能看出来。比如今年三月对比去年三月（互联网行业的顶峰）的成交量，是有差不多30%的下滑。再比如互联网行业聚集的海淀区，顶级学区房，在过去半年里价格有回调。
但是这两个现象，与互联网行业的收缩，有多大的关系，是无法量化的。实际情况是，即使有影响，这个影响也不是决定性的。
北京楼市的基本盘还是比较稳定的，北京不只有互联网行业，还有大量的能源、电力、烟草、电子、新能源、医药、芯片行业，这些行业还是非常稳定的，而且有些甚至处于扩张中。
全国整体上来说，就业群体应该还是比较稳定的，前两个月全国个税对比去年增长了46.8%。北京这边也基本类似，个别行业的收缩有影响，但是对整体的影响没有大家想的那么大。
哪些房子在涨？
基本整体不冷不热，楼市大盘稳定的基础，北京楼市呈现出局部小涨的情况。哪些房子在涨呢？我给大家简单分析一下：
补涨行情：买房的时候一般是有钱人开始动，一个区域甚至一个市就那么几个标杆小区，有钱人再怎么买也买不出这几个小区范围，所以涨得比较猛。
但是短时间涨了比较多之后，因为大盘整体没跟上，所以买家就会犹豫，出现了标杆小区停涨的情况。
然后这时候，本区域内比标杆小区稍差一些其他房子开始涨，与龙头的价差在缩小。道理类似于深圳涨到8万了，大家一看北京上海还只要五万多，大家就会都去买北京上海。
比如望京的北纬四十度和臻园今年涨幅较大，其实就是龙头小区保利中央公园去年涨多了，区域类其他小区的性价比就出来了，这就属于补涨行情。
外溢行情：外溢行情和补涨行情类似，只不过是板块带动的。今年涨得比较突出的，新北苑、西二旗板块就是外溢行情，望京核心区涨得多了，外溢到新北苑。上地清河涨多了，外溢到了西二旗板块。
产业概念行情：丽泽和亦庄。北京这边互联网虽然大幅萎缩，但是丽泽承接的央企外溢和亦庄布局的高端制造都是有支撑的，所以这俩板块，近期表现也比较抢眼。
往年的行情是标杆小区+龙头学区。但是前者因为涨太多，大盘又跟不上，再往上冲的时候出现了博弈和犹豫。而后者则纯属去年学区大雷导致买盘不足，价格冲高回落。
所以记住，今年的行情结构（补涨外溢+产业概念）与往年的行情结构（标杆小区+龙头学区）有很大的区别，大家买房的时候一定要注意，不要盲目依据以前的经验来。
后市如何发展？
中国的房地产市场是一个政策型市场，大家要记住这个逻辑。也就是说房价如何走，主要是取决于政策。
政策层面来说，虽然最近各大城市都在放松，但是也仅仅只是将过去几年加码的调控政策，去掉一些而已，跟年那一波去库存时期的政策环境还有很大的差距。
房价有没有大行情，主要是看几点：
一线城市是否能取消认房认贷。
房贷利率是否能降到八五折左右。
评估价或者成交参考价是否能上调到跟真实成交价格基本一致。
只要这几个紧箍咒不放开，房价绝对没有大行情。
那么问题来了，为啥现在新闻里都是喊得凶，但是实际动作并不大呢？
其实逻辑也不复杂，我国现在有可能进入了滞涨的区间。
简单来说，就是生产活力下降，成本上升，供给减少，物价上涨。而人们的生活呢？因为经济下滑，收入下降，消费欲望降低，这个情形传导到生产端，又进一步的压制了生产。生产的东西都卖不出去，还生产个啥？
比如典型的就是手机市场，订单萎缩，价格上涨。
我估计今年不少行业都跟手机市场差不多了。订单越来越少，产业链上各家都赚不到钱，但是到消费者手里东西却越来越贵，这就是典型的滞涨。
滞涨了之后，就会进退两难，你降息放水吧，物价会进一步上涨，大家日子更难过。你加息收缩吧，公司本来就没啥利润，经济加速下滑。
所以我们现在问题的根本不是市场是没有钱，而是没有让钱有效的运转起来。这也就是我们现在嘴上喊放水喊得凶，实际不敢大动的根本原因。
那么基于这样的判断，今年的房价，应该还是以稳为主，不会盲目的大放水，进而导致整体房价上涨。
那么，现在结论出来了：
目前北京市场虽然不算特别火热，但是也是稳中有升，在全国来说算不错了。
互联网行业只占经济的很小一部分，行业收缩对房价有一定的影响，但是基本盘还是稳定的，大局势没有变化。
行情从往年的标杆+龙头学区切换成补涨外溢+产业概念，今年买房应该注意侧重点。
由于进入了滞涨区间，导致不会大规模放水，房价依旧以稳为主，没有大行情。