作者:莱斯特
今年以来，北京楼市调控的节奏骤然提速。政府出台了多项文件，同时开展多轮检查和约谈，对楼市进行降温。学区房、经营贷入市和租赁市场乱象，成为监管的重点。
单价40万以上的学区房
去年下半年以来，北京、上海、深圳等城市学区房热度持续上升，今年初更是出现加速上涨趋势。近期，各地频频出招，给学区房降温。本轮学区房上涨背后的逻辑是什么？政策高压下，目前各地学区房市场最新情况如何？未来趋势怎样？21世纪经济报道记者兵分三路，从北京、上海、深圳带来一线调查报道。
4月2日，北京市住建委发布消息称，针对群众反映强烈的房地产经纪机构炒作学区房行为，对海淀区万柳、翠微，西城区德胜、金融街，东城区交道口等价格快速上涨区域进行专项执法检查。在此次检查中，6家中介门店被要求暂停营业并整改，对部分中介涉嫌存在以隐瞒等不正当方式诱骗消费者交易、擅自对外发布房源信息、未书面告知规定事项等违法违规行为立案17起。
今年以来，针对北京部分区域的楼市异动，监管部门多次发文并实施检查和约谈。其中，学区房问题和经营贷入市、租赁市场乱象等，一同成为监管的重点。
作为“金字塔尖”的学区房，被认为是近期北京楼市异动的起点。去年年末以来，北京市西城区、海淀区的部分学区房价格出现跳涨。21世纪经济报道记者调查发现，在海淀区的一些热门学区，部分房源的价格在一夜之间上涨了20万。西城区此前也被曝出有单价40万以上的学区房。
虽然仅是个案，但这种情况仍对市场情绪带来不小的刺激，加之北京楼市交易量升温，房价也出现加速上涨态势。国家统计局的数据显示，北京二手房价格环比涨幅，已从去年10月的0.4%，扩大到今年2月的1.2%。
此轮学区房的升温，到底是因何而起？
按照北京市小学入学登记时间，学区房交易的高峰期通常在每年的第一季度，但对于学区房的需求并没有淡旺季之分。海淀区蜂鸟社区的一位住户陈女士向21世纪经济报道记者表示，常年有中介对该小区进行询价，还经常有客户在小区楼道里自行张贴“购房需求”。
蜂鸟社区对应“一流一类”的中关村(,股吧)三小，是海淀区的优质学区之一。由于户型小、总价相对不高，过去一年多来，该小区的房价经历了两次跳涨。
以40平方米左右的南向一居室户型为例，年年中，该户型的单价约为14万元左右，一年后就涨到了15万元以上。今年以来，同样的房源单价已升至17万元以上，相当于总价累计上涨了多万。
蜂鸟社区正是北京市住建委此次检查的重点区域之一。陈女士说，去年以来，询价的情况就异常多，导致业主不断上调报价。即便如此，一些房源仍然受到争抢，部分好房源在挂牌当天就被签下，很多购房者感慨“手慢无”。
作为北京市的“教育高地”，海淀区的吸引力辐射全市，一些重点区域的学区房历来抢手。海淀区某重点小学的一名教职人员向21世纪经济报道记者表示，此次学区房升温，或许和二孩政策的放开有关。自年10月全面放开二孩政策以来，第一批“二孩”已经3到4岁，正是家长抢占学位的时候。
她还表示，由于疫情及其他原因，很多家长意识到，短期内无法将孩子送往国外读书，于是转向国内的优质学区，同样增加了对学区房的需求。近期一些国际学校的生源增多，同样也是源自该部分的需求。
西城区的情况较为类似。在去年5月宣布实施多校划片后，西城区的德胜学区和金融街学区的优质学区房一度迎来“上车潮”。此后虽然有所降温，但到年末，这些区域的学区房交易再度升温。